中国CBD大PK,第一竟然是......

面对高大上的CBD,我们该如何轻松地谈论它?本文盘点了全国各大CBD及大量数据之后,为你提供一个难得的深度速读版本。



012017年中国中心商务区发展概况


近年来,中国社科院每年都会发布一个《中国商务中心区(CBD)发展报告》,对各个城市的CBD发展情况进行对比。这是2014年版的报告,其对中国CBD的评级如下:



如上所示,中国的世界级CBD只有一个,那就是香港中环CBD,国家级CBD有两个,分别是北京CBD与上海陆家嘴CBD,大区级的CBD有五个,分别是广州天河CBD、上海静安CBD、深圳福田CBD、重庆解放碑CBD、长沙芙蓉CBD。


下面是社科院2017年9月刚刚发布的中国CBD概况,部分数据与2014年的有不同,比如深圳福田CBD的面积从原来的2.33平方公里扩大为6.07平方公里,上海陆家嘴CBD的数据则缺乏。



02中国CBD与各经济数据比较


先来看看各大GDP的经济总量(GDP)排名情况:


数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2016—2017)》,其中,上海静安CBD、西安长安路CBD为2014年数据,长沙芙蓉CBD为2013年数据,其他均为2015年数据。


如上所示,广深两个城市CBD稳居第一梯队,其中深圳福田CBD的GDP总量达2622亿元,居上榜CBD的第一名。而在此之前,第一名的宝座一直是广州天河CBD,福田CBD这次实现对天河CBD的超越,除了经济发展迅猛,另一个原因应该是统计口径发生了变化,其CBD区域从原来的2.33平方公里变成了6.07平方公里(这也是深圳福田CBD原本的规划区域)。


当然,上海陆家嘴CBD缺乏,没有参与此次评选,所以实际情况应该是陆家嘴CBD第一,福田CBD第二。


要了解CBD的真实含金量,仅看GDP排名是不够,还得看总部经济的情况,下面是各大CBD的总部企业数量:



陆家嘴CBD的数据仍然缺乏,所以福田CBD再次拿到第一名,其他城市的情况正常,最大的黑马是郑东新区CBD,其总部企业的数量居然超过广州,居第三名,可见郑州在河南省的首位度很高!


再来看看世界五百强企业在各大CBD的进驻情况:



如上所述,广州天河CBD在这项指标上远超深圳,拿到了第一名,这里面的原因我们之前的文章已经讲过很多次。在城市属性上,广州是门户城市,而深圳是经济中心城市,所以深圳本土的大企业虽然很,但外地企业、外资企业到珠三角开展业务,其区域总部一般还是设在广州。


但如果从城市层面的数据来看,五百强企业最多的肯定还是上海与北京,广州与二者不在一个数量级,陆家嘴数据缺乏,这里就不做讨论了。北京的情况和上海不同,进驻的500强企业很多都是科技公司,而科技公司一般不会到CBD办公,而是去科技园办公,所以北京的很多500强企业都在海淀,而不是在朝阳CBD,这也解释了为什么北京CBD的500强数据没那么好看。


除了北上广深,外企进驻最多的是重庆,显示重庆经济在内陆地区的独特性。当然,这里没有成都CBD的数据。


仅看总部企业还不能完全说明问题,因为同样是总部企业,但其对GDP和税收的贡献度有很大差别,下面来看看各大CBD的纳税额情况:



如上所示,深圳福田CBD2015年的纳税额超过1000亿,以一骑绝尘的姿态领先其他城市,显示福田CBD含金量之高。另外,上海静安CBD的GDP虽然不高,但其纳税额位居前列,显示静安CBD的含金量也很高。


下面来看看各大CBD纳税过亿的楼宇数量:



如上所示,深圳福田CBD与上海静安CBD的亿字头楼宇最多,显示深圳福田与上海静安的经济密度之高而总部企业数量靠前的郑东新区CBD,亿字头楼宇不多,显示郑州CBD目前的含金量不高。


经济密度越高,带来的营商成本也会越高,营商成本也影响CBD竞争力的重要指标。下面来看看各大CBD的日均租金情况(2015年数据):



如上所示,商务成本最高的是北京CBD,其租金水平是第二名福田CBD的1.5倍,是天河CBD的2.3倍。商务成本反映的是企业在一个区域的竞争激烈程度,这个成本越高,其经济密度与经济活力越高,但成本推高之后,反过来又会对人才与产业带来挤出效应。如何在保持经济活力与降低商务成本之间做好平衡术,是每个CBD都需要面对的问题。


以上便是中国主要CBD的基本情况,读者诸君可以通过这些宏观数据对各个CBD有一个基本面的认识,但必须强调的是,单个CBD并不能反映一个城市的全貌,因为随着城市的经济规模越来越大,很多城市已经开始出现多中心、多CBD的格局——比如上海至少有陆家嘴、静安、虹桥三个CBD,深圳至少有福田中心区、前海两个CBD,北京除了朝阳CBD,还有金融街、中关村、望京、后常村等多个总部经济聚集区。


这也是内地城市与香港、纽约、伦敦等城市的一个重要区别,这些城市发展了几百年仍然是单中心格局,但北上广深这样的城市正在出现多中心格局,原因在哪里?一个原因是咱们人多,一个CBD不够用,第二个原因应该是互联网+地铁带来的城市空间平权效应,这个话题以后再细讲。


来欣赏一下几个主要CBD的美图:


香港中环CBD,图片来自视觉中国网


深圳福田CBD,图片来自视觉中国


广州天河CBD珠江新城,图片来自视觉中国


上海陆家嘴CBD,图片来自公众号“星球研究所”,摄影师@500PX严磊


重庆CBD,图片来自网络


北京朝阳CBD,图片来自网络






延伸阅读深圳又拿第一,北京未进前十



深圳地均GDP9.76亿元,处全国领先位置

生产总值(GDP)密度或者地均GDP,指的是每平方公里土地创造的GDP,可以反映一个地方的经济密度和经济发达程度。

第一财经记者通过对各城市的GDP密度统计发现,目前共有41个地级以上城市的GDP密度超过了0.5亿元/平方公里,共有18个地级市的GDP密度超过了1亿元/平方公里。其中最高的是深圳,每平方公里的GDP产值达到了9.76亿元,处于全国领先位置。

需要说明的是,这里的GDP密度是按照建制市范围内的总面积来计算。由于许多城市下辖有不少县市,或者远郊区,一些城市的山体占比较大,这些会在很大程度上影响人口密度。

统计数据显示,GDP超过1亿元/平方公里的地级以上城市共有18个,其中有16个城市位于东部沿海地区,主要是在珠三角、长三角和京津地区。

排名第一的深圳,每平方公里的GDP产值高达9.76亿元,是第二名上海的两倍多。在四个一线城市中,深圳的GDP虽然位居第四,但是由于它的土地面积最小,每平方公里产生的GDP也最高。

数据来源:第一财经根据各地统计局相关数据统计而成

数据显示,深圳的土地面积为1997平方公里,同为一线城市,上海的面积是6300多平方公里,北京为16800多平方公里,广州则是7300多平方公里。也就是说,深圳面积大致相当于北京的八分之一,上海、广州的三分之一。在目前城区人口规模超过500万的城市中,深圳无疑是面积最小的。即使在所有的一、二线城市中,其面积也仅略大于厦门。

如此狭小的土地面积,如此高的GDP密度,说明深圳的土地空间日趋饱和,成为其发展的一大瓶颈。在此情况下,近几年呼吁深圳合并东莞、惠州的声音此起彼伏,不过在现有的计划单列体制之下,这种可能性几乎为零。原因在于,深圳作为计划单列市,在税收方面直接与中央分成,不上缴所在省,在这样的背景下将东莞和惠州并入深圳,对广东省级财政而言,无疑是少了重要的财政贡献来源,反过来也会进一步增大省级财政压力。

在现有的计划单列体制短期内难以调整的情况下,深圳未来要进一步拓展空间,只能通过打造大都会圈等形式,实现在更大范围内的区域融合与一体化。如今深圳与周围地区的分工与合作已十分紧密,比如华为的总部在深圳,但生产基地放在东莞。再比如深圳与汕尾合作打造的深汕特别合作区,也是深圳扩展自身发展空间的一个重要途径。

沪广深等正加快疏解非核心功能

深圳之后,上海的GDP密度高居第二,每平方公里达到了4.33亿元。去年上海GDP达27466.15亿元,比上年增长6.8%,继续位居各大城市第一位。作为人口达2400多万的超大城市,目前上海正在加快疏解非核心功能。

根据《上海市城市总体规划2016-2040》,上海市未来将会逐步疏解城市非核心功能,实现“研发在上海、生产在外面”的目标。规划提出,要有力疏解城市非核心功能,逐步推动城市非核心功能向郊区以及更大范围疏解。同时加强长三角区域基础设施一体化建设,推动错位竞争、优势互补。

位居第三的是邻近深圳的“世界工厂”东莞,GDP密度达到了2.77亿元/平方公里。改革开放以来,随着出口贸易的发展,东莞逐渐发展成为全球最大的制造业基地之一,形成以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。目前东莞的土地开发强度日益饱和,不少产能也要外迁到粤东西北乃至内陆省份。

位居第四的是第一经济大省广东的省会广州。近两年来,先后有思科、富士康等一系列大项目落户广州,广州发展有重新加快的趋势。

6月23日,通用电气医疗集团GE生物科技园项目在中新广州知识城动工。该项目是GE医疗集团在亚洲首个生物科技园,年产值预计40亿~80亿美元,将与黄埔区、广州开发区共同打造世界领先的生物医药与健康产业创新特色园区。

广东体制改革研究会副会长彭澎对第一财经分析,随着思科、GE、富士康等巨头的落户,未来一两年广州的经济增长将明显提速。

不过,这些大型项目主要是落户于广州的外围区域,其中心城区目前也在积极疏解非核心功能。广东省政府5月发布的《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》提出,在优化城镇规划建设管理方面,将推进珠三角城市控容提质,广州、深圳市严格开发规模、强度、边界管控,有序向周边城市疏解非核心功能。

广州华南城市研究会会长、暨南大学管理学院教授胡刚对第一财经分析,广州、深圳这两座一线城市,要疏解的非核心功能主要是工业制造业。随着土地等各种成本的上升,广深中心城区主要应当发展高端服务,如科技创新、金融等产业,制造业则要向珠三角其他城市有序转移。随着轨道交通的完善,城市群框架形成,非核心功能也在日益加速向周边地区疏解。

珠三角、长三角GDP密度领跑全国

在广州之后,厦门、佛山、无锡、苏州、中山、南京分列第5~10位。

从地域分布上看,GDP密度最高的10个城市全部位于南方沿海地区,其中5个位于珠三角,4个位于长三角,厦门则位于闽南三角洲。

这10个城市的第一大特点是,地理面积都较小,全部都在1万平方公里以内。其中,上海是面积最小的直辖市,深圳和厦门在30多年前设立经济特区时,政策规定是一个经济特区只能带一个县,因此这两个城市总面积都在2000平方公里以内,厦门则更是目前一、二线城市中面积最小的城市。此外,东莞和中山在改革开放初期都只是一个县,后面直接升格为地级市,所以面积都不大。这两个城市下不设县,而是由市直管镇。

扩大到18个GDP密度超过1亿元/平方公里的城市来看,绝大多数位于珠三角、长三角和京津地区。共有16个城市位于东部沿海地区,只有武汉和郑州位于中部,这两个城市均为中部人口大省的省会,均进入了国家中心城市的行列,发展前景广为看好。

GDP密度与辖区内的自然地理面貌紧密相关

一些辖区内有较多山地、丘陵地貌的城市。比如北京虽然总面积超过了1.6万平方公里,但山地面积占比就达到了62%,因此北京的GDP密度仅位列第11位,但如果只计算主城区,北京则是GDP密度最高的地方。

同样的情况也出现在杭州。杭州地形复杂多样,其中丘陵、山地占总面积的66%,大多分布在西南部,海拔一般在500米以下;平原占总面积的26%。因此杭州的GDP密度仅为0.67亿元/平方公里,位列全国第30位。

值得注意的是,浙江省是我国直辖市之外居民收入最高的省份。不过浙江的GDP密度相比珠三角和苏南地区都有明显差距,没有一个城市的GDP密度超过1亿元/平方公里。这主要与浙江省内山地较多、平原较小,中心城市建成区面积较小、人口规模较小有关。

其中,浙江省内GDP密度最高的城市是嘉兴,位居全国第19位,达到了0.96亿元/平方公里,有望在今年突破1亿元/平方公里的大关。

未来,嘉兴将主动接受来自上海的疏解和外溢。今年3月29日,浙江省宣布同意在嘉兴市设立“浙江省全面接轨上海示范区”。近期,浙江省发改委印发《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区实施方案》,明确将在轨道交通与上海轨道网对接、平湖与上海共建张江长三角科技城、上海自贸区嘉善协作区建设等八大重点事项上,支持嘉兴全面接轨上海。

表:41个GDP密度超过0.5亿元/平方公里的城市


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